【飲食店経営】店を開業する時のテナント家賃はいくらが適切な金額か?

台湾で武藤拉麺を開業して、もうすぐ4年目のデグです。

日本/台湾にかぎらず飲食店を開業したいという人は多いのではないでしょうか。

近頃では飲食業界のブラック的な部分がクローズアップされていてマイナスイメージもありますよね。

でもお客さんとの距離感を考えるとこれほどやりがいのあるビジネスもないと思います。

ラーメンをスープまで完食してもらった丼を見ると自然と笑みがこぼれますし、お客さんへの感謝も湧いてきます。

でぐ
もうニッコニコです

しかし「お客様の笑顔が好き」だけではやっていけないのが商売というもの。

このブログで飲食店経営の色々なノウハウを紹介していこうと思いますので、参考にしてください。

飲食店を開業するときの家賃はいくらにするべき?

今回のテーマは「家賃」です。

飲食店をやるならば、どんな条件でテナント(物件)を探すべきなのか?

立地など色々な要素がありますが、今回は「適切な家賃価格」について紹介したいと思います。

家賃は「超重要」なファクター!

実は飲食店において家賃と言うのは超重要なファクターなんです。

ボニー
当たり前じゃない?

・・・と分かってる人もいるかもしれません。

じゃあどうして超重要なのか掘り下げてみたいと思います。

家賃が重要なのは「変えられない支出」だからです。

飲食店の毎月のコストには、フランチャイズの月額費用等、減価償却、リース費用など毎月決まった金額のものがあります。

これらは固定費と言う費用に分類されます。

固定費の恐ろしさ

その名の通り固定なので、トラブルで店が営業できなかろうが、毎日の売上が悪くても、絶対に払わないといけない固定費用です。

大事なことなのでもう一度いいます。

店を営業できなくても払わないといけないのが家賃です。

  • あなたが体調を崩した
  • スタッフが足りなくてオープンできない
  • 電気トラブルで店があけられない
  • 台風がきて看板が壊されて営業どころじゃない

何があったとしても家賃は変わらぬ金額を払わないといけないんです。

なので家賃を軽視すると、あっという間に資金難に陥ります。

でぐ
上記はすべて体験談です(涙目)

適正な家賃価格は?

じゃあ一体家賃はいくらのものを選べばいいのか?

これについてはカンタンな指標があります。

家賃の10倍の売上をその場所で実現可能か?

そんな風に考えればOKです。

でぐ
ちなみに10倍というのは飲食業の指標です。小売業やサービス業なんかだとまた変わってきます。

具体的に数字で考えてきましょう。

例えば、家賃100,000円の物件を検討してるとしましょう。

10倍の金額である1,000,000円の売上が1ヶ月に必要です。

これを30日で割って1日に約33,000円の売上が必要になるわけですね。

更に細かく家賃を日割して考えよう

ここでもう少し深く掘り下げて考えてみましょう

もし定休日があるのであれば計算が変わってきますよね。

また1年間単位で考えるとお盆やお正月など、店休日は意外に多くなります。

お店を閉めた日数の分だけ、他の営業日で稼がないといけないわけです。

そこまで加味した上で本当に目指すべき1日あたりの売上が見えてきます。

休業を含めた1日あたり家賃を算出する

例として、毎週月曜日が定休日のケースで計算しましょう。ラーメン屋ってよく月曜日休んでますよね。

そうなると、1ヶ月間の営業日はだいたい26日間になります。

10万円を26日間の営業日で割ると3,846円、これが1営業日あたりの家賃です。

この10倍なので、1日38,460円の売上が必要になります。

※先ほどの33,000円から15%UPしているのがポイントです。

でぐ
この営業日での計算は意外に忘れがちです。正月休みなどを加味すると実際の1日営業日当たりの家賃はもっと上がりますしね。

1日の売上を営業時間数に落としこむ

ここまでくれば「この場所で1日あたり◯◯円の売上が可能だろうか?」という風に考えることができます。

・・といってもそれが分かれば苦労しないんですけどね(汗)

しかし、想像力を働かせてその立地のポテンシャルを見極めなければいけません。

参考にする材料として、先ほどの計算で算出した38,460円(1日売上)を営業時間数で割りましょう。

営業時間は何時間か?

この場所で◯時間の営業時間で目的の売上を実現するか?

目的の売上は1日38,460円、商品は1杯700円のラーメンとしましょう。
1日54杯のラーメンを売らなくちゃいけないわけです。

営業時間5時間の場合・・・

1時間あたり売上は7,692円
1時間あたりラーメン販売数量は11杯

営業時間8時間の場合・・・

1時間あたり売上は4,807円
1時間あたりラーメン販売数量は7杯

こんな風に計算できますね。

このように1日の、さらに1時間毎にいくらの売上が必要か?(何杯売ればいいのか?)ここまで考えるとグッとイメージしやすくなると思います。

でぐ
ちなみに武藤拉麺は5時間営業です。

人の胃袋と席数には限りがある

ただし、知っての通り人が食事をする時間というのはだいたい決まっています。

主食であれば昼ごはん、夜ご飯の時間がピークに、間食系のスイーツなどであればそれ以外の時間がピークになりやすい傾向があります。
(昼の12時と夕方4時のどちらがラーメンを食べる人が多いか?的な話です。)

昼と夜のピークにどれだけ来客が見込め、何杯売れそうか?まで考えないといけません。

またピークだからといって無限に売上が上がるわけでなく、席数の限界も考えないといけません。

お客さんがどれだけ来ても座る席がなかったら売上になりませんからね。

・・・と細かく考えだすとキリがないのですが。

そういったピーク時の消化やアイドルタイム(暇な時間)にそれぞれラーメンが何杯売れるかイメージします。

そうしたイメージの末、「売れる!/売れそうだ!」と思える場所であれば、適正な家賃価格といえます。

でぐ
上記例なら、1日54杯のラーメンが売れる場所なら家賃10万円は適切価格ってことですね。

1等地や好立地が危険なワケ

こういう風に計算していくと、自分の商売に適切な家賃はいくらか?というのが分かってきます。

例えば1杯700円のラーメンを8時間営業で売るのに、家賃が50万円もするようなテナントを契約したらどうなるか?

どう考えても苦しいですよね?

でも多くの飲食店が「一等地だから、立地がいいから、通行量が凄く多いから・・・」という理由で高額な家賃のテナントを契約していっちゃうんですよね。

ボニー
そして潰れる

まとめ

長くなったので今回の家賃についての話をまとめます。

  • 飲食業において家賃は超重要なファクター
  • 理由は固定費は営業できずとも支払う項目だから
  • 高い家賃は特にトラブル時の資金繰り悪化に直結する
  • 家賃の10倍の売上を出せそうか?
  • 日割、時間割で目標の売上をイメージする
  • イケそうならそれは適切な家賃
  • 売るモノの価格と家賃のバランスを考える

このような内容になります。

飲食業の開業は、よりリアルなイメージ力が問われます。

普段から色々な飲食店の値段や場所、客入りを観察するとそれが養われるのでオススメです。

でぐ
まあここまで考えても実際やってみないとわからないんですけどね、海外だとなおさら(笑)

以上!【飲食店経営】店を開業する時のテナント家賃はいくらが適切か?でした。

<h2>ボニーのコメント</h2>

ボニー
まあ、適切な家賃でも台湾での商売は厳しく、すぐ潰れる店が想像以上に多いよ( ^ω^)

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4 件のコメント

  • >「ネットに掲載しないといけないぐらい条件が悪い」
    台湾あるある、ですね!
    まあ、日本でもそうかな汗

    • コメントありがとうございます〜!
      いい話が表に出ないのは日本も一緒かもしれませんね(笑)

  • こんにちは。凄く分かりやすく解説して下さり
    有難うございます。また1つ勉強になりました( ^^ )。

    さて、家賃と頂譲金って、交渉で幾らか安くなるのでしょうか?
    今591で、物件を探しているのですが、頂譲金が高い~っ!
    日式居酒屋さんの物件、とかカフェとか、60萬~80萬元など
    とても高いですよね?「交渉可能」とは書いてあるけれど
    皆さん、ねぎっているのでしょうか?

    でぐさんは、物件取得費が35萬元(2カ月分の家賃込み)と
    書いてありましたが、頂譲金が25萬元だったのですか?
    それなら凄く安いなー、と思ったわけです。

    あと、591以外にも、現地で空き物件は沢山ありますか?
    (サイトは他に2つ見ていますが、591が一番見やすいです)

    教えて下さい。どうぞ、宜しくお願い致します。

    • こんにちは!いつもコメントありがとうございます。

      >>さて、家賃と頂譲金って、交渉で幾らか安くなるのでしょうか?
      安くなりますよ!
      交渉の仕方次第だと思います。どの大家さんも値引き幅を用意して掲載してるんじゃないですかね?

      でぐさんは、物件取得費が35萬元(2カ月分の家賃込み)と
      書いてありましたが、頂譲金が25萬元だったのですか?
      それなら凄く安いなー、と思ったわけです。
      >>いやー、やすかったんですけど結果的には高い買い物になっちゃいましたよ(色々ありまして笑)

      テナント情報は591が1番物件掲載数が多く見やすいですね。
      しかし、良い物件ほどネットには上がってこないです。
      実体験ですが、うちの店の周りはどうやら人気地みたいで、空きテナントが出ても591に掲載するまでもなく次の入居者が決まっています。

      「ネットに掲載しないといけないぐらい条件が悪い」

      こんな考え方もあると思います。
      なんにせよ、現場観察にまさる調査はナシ、ですね!(^o^)

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